刚刚，2023年3月徐州市区楼盘成交套数榜出炉。位于老城西区的徐钢 水润峰境 ，首开当月 120套 成交量，荣登3月份销售榜 第1 ！

而3月份市区共有2个纯新盘首开，但销售情况迥异！与水润峰境的首开火爆相比，位于城南七里沟板块的 大河印 ，首开却仅卖了 24套 ，排名市区 第38 。

（截图来源：房徐州）

(资料图片)

大河印这个楼盘，拿地2年，直到楼栋封顶才开始卖，理论上来说，准现房应该更受欢迎。但它 首开去化仅约1成 ！ 在楼市回暖的当下，大河印首开却遇冷 ，究竟因为啥呢？

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2大纯新盘上月首开，冷热迥异

3月份，徐州有2个纯新盘首开，分别是位于老城西区的徐钢水润峰境和城南七里沟板块的大河印。

徐钢水润峰境 2月24日首获预售证，3月初首开77套房，当天基本售罄， 销售额 约1.26亿。 截至4月3日，共入网144套可售房源，已网签120套， 销售进度83.33% 。

大河印 3月3日首获预售证，当月首开，虽然项目海报宣发： 劲销1.5亿 。但据媒体统计，首批次预售的252套可售房源， 3月份网签24套 。截至4月3日，徐房信息网显示网签套数增加到26套， 销售进度10.32% 。

同样是纯新盘，差距咋这么大呢？

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大河印，究竟输在哪儿？

大河印，由金地商置开发，该地块2021年1月15日以 楼面价3251元/㎡ 竟得， 该地块包括 住宅、商务金融、商业、交通服务 用地。 共规划9栋18-26层住宅产品，共672户，户型为建筑面积约90-144㎡。此外，项目还规划有10栋商业办公产品。

因为地块有商业和产业项目，规划要求必须建设到一定程度，住宅项目才能销售，所以拿地2年上月才拿到预售。

那么，楼盘快成准现房了，为何还卖得不好？

首先看位置，有什么短板和不利因素？

大河印位于金山东路南、广大路北，虽然靠近地铁2号线和在建4号线交汇处七里沟站，交通很方便，但是项目被迎宾大道和金山东路半包围，加上 路对面就是新世纪建材市场 ，每天有 大量人流车流经过，环境比较吵 。

而且，大河印所在的 板块不规整 ——处在南三环与东三环、迎宾大道3条快速路交叉的三角地带；大河印 地块本身也不规整 ——小区呈不规则三角形，导致小区的动线空间不畅，园林空间受局促。

学校配套，虽然附近有新教育学校（原梨园小学），但学区质量一般。

整体来说，大河印所在的七里沟板块圈层一般。但大河印在宣传上，却称自己属大郭庄板块（中央活力区），虽然靠近大郭庄，但多少有点牵强，而且大郭庄板块的开发，目前几乎仍是空白。

其次，部分户型设计落后

大河印规划建面约117-144㎡，三室到四室都有。但部分户型的设计比较落后，与最新流行的户型相比，居住舒适度明显不足。

比如，大河印 有4栋楼设计为两厅三户，中间户北向无窗户，完全不通透！ 而由于中间户前凸，边户的采光和隐私也受影响。

像上面这个 中间户，居然是117㎡！而目前徐州市场上也有类似户型，但都是100平左右的小户型！比如金地另一项目——格林世界，比如中骏东湖上璟……而大河印造出 117㎡完全不通透的中间户，刚需客户嫌大不买，更入不了改善客户的眼！

不比不知道，徐钢水润峰境的116 ㎡户型，无论通透性、私密性和空间利用率，都完胜大河印。2个户型完全不像是同一时代的产品。

当然，大河印也有好户型，比如133㎡大三室、144㎡四室，但这个地段和产品定位，大户型难以吸引有钱人买单。

第三，价格定位吸引力不大

大河印首开房源 备案均价为16800 ，优惠后也要1.5W+起，16000左右。而二环内的纯新盘水润峰境，均价才1.5W！

这个价格远超周边二手房，附近的叶语田园二手挂牌均价仅1.2W，荣盛花语城挂牌均价才1.3W，成交价更低。

而附近改善客户首选的新城区楼盘，大龙湖边的璞樾御珑湖价格也一样！水沐玖悦府、昆仑一品也只是略高了一些。所以， 在争抢附近改善客户方面，也落了下风 。

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大河印，也有这些亮点

当然，我们也承认，大河印也有一些亮点：

准现房： 目前住宅楼均已封顶，小区地下车库、示范区园林、样板间，均已实景呈现，这更让人感觉放心。

（图源：安居客）

地下车库很靓： 精装地库大堂，金刚砂地坪漆，醒目的标识，整个车库显得明亮、精致。

（图源：徐州乐居）

总体来说，大河印实景品质还不错。但这些实景亮点，目前从销售情况来看，并没有发挥太大的效果。应该是地段、户型、价格拖了后腿。

写在最后： 楼市竞争越来越激烈，商品房的产品迭代也越来越快。如今市场上同等价位、品质更高的住宅竞品一抓一大把。未来的新房市场，将是产品力的竞争。只有将品质做得极致，才能抓住改善客户。毕竟，现在人们不缺房子，而是缺好房子！